广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法
广西壮族自治区
广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法
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第一章 总 则
第一条 为了进一步深化住房制度改革，规范已购公有住房上市交易行为，搞活住房二级市场，加快住房商品化的进程，逐步改善城镇居民的居住条件，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕
23号）、建设部发布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部1999年第69号令）和财政部、国土资源部、建设部《关于印发〈已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉的通知》（财综字〔1999〕113号）及财
政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）等有关法律、法规，结合我区实际，制定本办法。
第二条 本办法所称的已购公有住房（又称房改房）包括：职工按照国家和自治区住房制度改革政策购买的全产权公有住房、经济适用住房、全额集资建造的住房。
第三条 本办法所称已购公有住房上市交易，是指已购公有住房依法出售、交换、出租、抵押、继承、赠与的行为。
第四条 本办法适用于已购公有住房首次进入市场交易的管理。已购公有住房再次进入市场交易时，则按私房进入市场交易的有关规定办理。
第二章 入市条件
第五条 已购公有住房上市交易应具备下列条件：
（一）拥有已购公有住房全产权并已取得《房屋所有权证》和《个人住房档案》；
（二）已按规定交纳应分摊的共用建筑面积价款；
（三）出售、交换、出租、继承、赠与拥有部分产权的已购公有住房，必须按上市当年当地测定的成本价补足房价款，过渡为拥有住房全产权。
第六条 属于下列情况的已购公有住房不能上市交易：
（一）以低于房改成本价购买且没有按照规定补足房价款的；
（二）住房面积超过自治区规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定补足房价款及装修费用的；
（三）已购公有住房又租用公有住房的；
（四）处于户籍冻结地区并已列入拆迁改造公告范围的；
（五）校园内不能分割，实行封闭管理的；
（六）产权共有未经共有人同意的；
（七）已抵押且未经抵押权人书面同意的；
（八）上市交易后形成新的住房困难的；
（九）擅自改变住房使用性质的；
（十）违反房改政策规定，尚未纠正处理的；
（十一）法律、法规以及县级以上（含县级）人民政府规定暂不宜上市交易的。
第七条 已购公有住房上市应遵守下列规定：
（一）已购公有住房上市交易后，不能再按房改或其他优惠政策购买或租用公有住房。
（二）个人出售已购公有住房时，原产权单位缴交的共用部位维修资金仍留存在维修资金管理机构，随房转移使用；已购公有住房出售后，该房屋的维修仍按照出售前公有住房售后维修管理的有关规定执行；个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房
屋产权同时过户。
第三章 交易程序
第八条 已购公有住房上市按下列程序办理交易手续：
（一）已购公有住房所有权人填写《已购公有住房上市交易申请表》，连同原购房票据和《个人住房档案》交当地房改办；
（二）当地房改办对上市的已购公有住房进行审核，并在《已购公有住房上市交易申请表》上签署意见；
（三）已购公有住房所在地的房地产管理部门对《已购公有住房上市交易申请表》和本办法第九条规定提供的材料进行审核，对符合上市规定的发给《已购公有住房上市准入证书》；
（四）已购公有住房所有权人凭《已购公有住房上市准入证书》到房地产交易市场进行交易；
（五）成交的已购公有住房办清有关手续后由房地产管理部门书面通知房改办备案。
第九条 申请上市的已购公有住房，房屋所有权人应向当地房地产管理部门提供下列材料：
（一）《已购公有住房上市交易申请表》；
（二）《房屋所有权证》、《个人住房档案》；
（三）房屋所有权人及共有人的居民身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；
（四）属共有房屋的还应提供共有人（成年人）同意上市交易的书面意见。
第十条 由房屋所有权人委托具有房地产评估资格的机构对上市交易的房屋进行评估。
第十一条 交易双方签订已购公有住房交易合同并按本办法的有关规定缴纳有关收益和税费。涉及权属变动的，须在30日内到所在地县以上人民政府房地产管理部门办理房屋所有权转移登记并到土地管理部门办理土地使用权变更登记。
已购公有住房上市交易的价格由交易双方协商确定。
第十二条 已购公有住房上市交易在按规定缴纳有关收益和税费以及分摊的共用建筑面积款后，收益归个人所有。
第四章 税费政策
第十三条 已购公有住房上市交易必须按规定缴纳有关税费。计征税费时，以房屋的成交值作为计算基数。
第十四条 已购公有住房上市交易时，要按规定缴纳土地出让金和超标面积部分的收益。
（一）土地出让金的缴纳标准按所购买的公有住房座落位置的标定地价的10％确定。计算办法按所购公有住房建筑面积除以该住房单元的楼层数（底层杂物房不计入楼层数），乘以该住房座落位置的标定地价，再乘以10％。
即：
已购公有住房建筑面积
土地出让金＝－－－－－－－－－－×标定地价×10％
楼 层 数
已购公有住房建筑面积
其中：（－－－－－－－－－－）为所分摊的土地面积
楼 层 数
购房者缴纳土地出让金后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。
（二）职工上市出售超过面积标准的已购公有住房，其超标部分的收益，扣除原支付的超标房价款，其余净收益全额缴纳。
（三）土地出让金按规定全额上交财政；相当于土地出让金的价款和超标部分的净收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50％上交财政，50％返还事业单位；属企业的，全额返还企业。
（四）上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和单位住房基金管理，专项用于住房补贴
。
（五）土地出让金、相当于土地出让金的价款和所得收益的缴纳和返还的具体办法，由各市、县财政部门会同土地行政管理、房改和房产行政主管部门制定。
第十五条 未分摊共用建筑面积的已购公有住房上市交易时，需按当地出售已购公有住房时评估确定的该房屋共用建筑面积计算应分摊的共用建筑面积。
8层以上（不含8层，底层杂物房除外）有电梯间的高层建筑，分摊的共用建筑面积由房屋所有权人按其应分摊的共用建筑面积的交易评估价的20％向原产权单位购买；8层以下（含8层，底层杂物房除外）没有电梯间的多层建筑，分摊的共用建筑面积由房屋所有权人按其应分摊的
共用建筑面积的交易评估价的10％向原产权单位购买。原产权单位撤销的，改交当地财政管理部门。
第十六条 已购公有住房上市交易评估费按评估值的0．25％收取。
第十七条 交易税费。
（一）出售：职工出售已购公有住房时，暂免征土地增值税，居住超过一年的免征营业税；居住不足一年的，出售时营业税按售房收入减去购入原价后的差额计征。个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
（二）交换：已购公有住房所有权人将居住超过一年的住房与任何地方交换住房的，免征营业税；居住不足一年进行交换的，对换房的等值部分免征营业税，超过等值部分的差额部分计征营业税。
（三）出租、抵押、继承、赠与：按规定缴纳税费。
第五章 其他及罚则
第十八条 违反本办法规定擅自将已购公有住房进行交易的，除没收非法所得上交国库外，有关部门不得办理交易确认、验审和所有权转移登记等手续。不按已购公有住房上市管理部门的规定私下交易签订的协议不受法律保护。
第十九条 违反本办法第六条的规定，将不准上市交易的已购公有住房上市交易的，除没收非法所得外，另处以1万元以上3万元以下罚款。
第二十条 违反本办法第七条第一款的规定，将已购公有住房上市出售后，又以非法手段按照成本价（或标准价）购买公有住房或按政府提供的优惠政策建设住房的，或再租用公有住房的，除给予当事人相应的行政处分外，由房改部门责令其退回所购（租）房屋，有关部门不予办理产
权登记等手续，并处以1万元以上3万元以下罚款；或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处以1万元以上3万元以下罚款；违反规定领取住房补贴的，除退回所领补贴外，处以领取补贴额1—2倍罚款。
第二十一条 有关部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门按有关规定给予行政处分；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第二十二条 各市、县依照本办法制定当地已购公有住房上市交易的具体实施细则，报自治区住房制度改革委员会批准后实施。
第二十三条 本办法由自治区住房制度改革委员会负责解释。
第二十四条 本办法自发布之日起施行。
1999年8月28日
建设工程款的权利人未在法定诉讼时效内主张权利的丧失胜诉权
湖南中德房地产开发有限公司与彭亭谙等建设工程分包合同纠纷上诉案分析
一、案件要旨
本案要旨为，建设工程实际施工人的工程款被拖欠的，应当自知道权利受侵害之日起两年内主张权利，否则超出诉讼时效的，法院不予支持，权利人丧失胜诉权。
宏城公司与中德公司签订建设工程合同，宏城公司将相关工程分包给中德公司指定的项目经理许邦化，许邦化和中德公司签订《建筑工程施工合同》，彭亭谙和许邦化签订了《分包合同》，2005年8月，彭亭谙就相关主张向原审法院提起诉讼，请求判令宏城公司和中德公司共同清偿许邦化拖欠的工程款94 000元及其利息。2005年10月8日，彭亭谙向原审法院提交了书面申请，以本案不应将中德公司作为被告起诉为由，申请撤回对中德公司的起诉。2005年11月11日，原审法院当庭口头裁定准许彭亭谙撤回对中德公司的起诉。2008年11月，彭亭谙再次就相关主张向原审法院提起诉讼，要求宏城公司和中德公司履行相关义务。在审理本案的过程中，彭亭谙又于2009年3月2日向原审法院申请撤诉，原审法院根据彭亭谙的申请，于2009年3月2日，以(2009)武民初字第48号民事裁定书，裁定准许彭亭谙撤回对宏城公司和中德公司的起诉。2009年7月14日，彭亭谙第三次就相关主张向原审法院提起诉讼，要求宏城公司和中德公司履行相关义务。
本案的争议焦点主要为，本案是否超过了法定的诉讼时效期间。一审法院在庭审过程中并未依法就诉讼时效问题进行审查；二审法院审理认为，原审法院根据彭亭谙的申请，于2005年11月11日当庭口头裁定准许彭亭谙撤诉。故本案的诉讼时效期间应自2005年11月12日起算。至2008年11月，彭亭谙再次就相关主张提起诉讼时长达三年之久，已经超过了法定的诉讼时效期间。本案中，彭亭谙没有提供相应的证据对诉讼时效期间发生中断的事实予以证明，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外”的规定，对彭亭谙要求中德公司清偿工程款及其利息、退还保证金和承担本案诉讼费的主张，法院依法不予支持。
二、案件来源
湖南省常德市武陵区人民法院(2009)武民初字第1435号；湖南省常德市中级人民法院(2011)民二终字第57号
三、基本案情
2004年2月16日，宏城公司与中德公司签订了一份协议，约定，中德公司开发的新竹花园一期工程可以考虑由宏城公司中标修建，宏城公司中标后提供项目经理证书、协助办理报建、报监手续，工程各栋项目经理安排以及工程量的分配由中德公司负责。宏城公司将相关工程分包给中德公司指定的项目经理许邦化，许邦化和中德公司签订《建筑工程施工合同》，彭亭谙和许邦化签订了《分包合同》，2005年8月，彭亭谙就相关主张向原审法院提起诉讼，请求判令宏城公司和中德公司共同清偿许邦化拖欠的工程款94 000元及其利息。原审法院于2005年8月30日受理了此案，即(2005)武民初字第1140号。2005年10月8日，彭亭谙向原审法院提交了书面申请，以本案不应将中德公司作为被告起诉为由，申请撤回对中德公司的起诉。2005年11月11日，原审法院当庭口头裁定准许彭亭谙撤回对中德公司的起诉。2008年3月19日，中德公司、宏城公司与陈祖武就相关案件达成调解协议，原审法院制作的(2005)武民初字第942号民事调解书载明：中德公司与宏城公司确认，中德公司支付相关款项后，双方就“新竹花园”的工程款及其他款项已经结清，宏城公司不再以任何理由就“新竹花园”的有关事项向中德公司主张权利。该调解书已依法发生法律效力。2008年11月，彭亭谙再次就相关主张向原审法院提起诉讼，要求宏城公司和中德公司履行相关义务。在审理本案的过程中，彭亭谙又于2009年3月2日向原审法院申请撤诉，原审法院根据彭亭谙的申请，于2009年3月2日，以(2009)武民初字第48号民事裁定书，裁定准许彭亭谙撤回对宏城公司和中德公司的起诉。2009年7月14日，彭亭谙第三次就相关主张向原审法院提起诉讼，要求宏城公司和中德公司履行相关义务。2009年9月1日，彭亭谙的代理人提交的代理词载明：……，彭亭谙于2005年8月21日第一次起诉中德公司，却在同年10月8日撤回了对该公司的起诉，其理由是：认为中德公司与宏城公司与许邦化无任何法律关系，故主体不合格。事隔三年后，彭亭谙于2008年11月，又将中德公司与宏城公司作为共同被告起诉，……
四、法院审理
原审法院认为，彭亭谙与许邦化签订的《分包合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反我国法律法规的禁止性规定，为有效合同。本案中，中德公司与宏城公司在相关协议中约定：工程项目经理由中德公司安排，并由中德公司收取管理费，《建筑工程施工合同》仅作报建用，不作双方工程建设的法律依据，如有纠纷按签订的协议处理。据此，可以认定许邦化是中德公司委派的项目经理。根据许邦化和中德公司签订的《建筑工程施工合同》，许邦化接受中德公司和有关部门管理，并向中德公司缴纳管理费。由此可以证明，许邦化是中德公司委派并直接管理的项目经理。本案中，许邦化和彭亭谙签订《分包合同》是履行职务的行为，应由中德公司承担相关的义务。综上所述，对彭亭谙要求中德公司支付水电工程款的诉讼请求予以支持，对彭亭谙对宏城公司的诉讼请求予以驳回。宏城公司有关其不应承担清偿责任的抗辩理由成立，予以采纳；中德公司有关其不应承担清偿责任的抗辩理由不能成立，不予采纳。彭亭谙要求支付利息，因合同约定的利率不明确，按照银行规定的利率标准计算利息。彭亭谙要求中德公司退还工程保证金63 699元的诉讼请求缺乏依据，不予采信。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条、第一百零九条、第四百零二条、第四百零三条第二款之规定，判决：一、中德公司在本判决生效后10日内向彭亭谙清偿水电工程款92 864.45元，并按银行同期贷款利息标准支付利息；二、驳回彭亭谙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1750元，由中德公司负担。
二审法院认为，本案争议的焦点是本案是否超过了法定的诉讼时效期间。本案中，根据已经生效的调解书确定的内容，中德公司与宏城公司就“新竹花园”的工程款以及其他款项已经清洁。彭亭谙曾于2005年8月就相关主张向原审法院提起诉讼，要求判令宏城公司与中德公司共同清偿许邦化托欠的工程款94 000元及其利息。在原审法院审理过程中，彭亭谙又申请撤回对中德公司的起诉。原审法院根据彭亭谙的申请，于2005年11月11日当庭口头裁定准许彭亭谙撤诉。故本案的诉讼时效期间应自2005年11月12日起算。至2008年11月，彭亭谙再次就相关主张提起诉讼时长达三年之久，已经超过了法定的诉讼时效期间。本案中，彭亭谙没有提供相应的证据对诉讼时效期间发生中断的事实予以证明，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外”的规定，对彭亭谙要求中德公司清偿工程款及其利息、退还保证金和承担本案诉讼费的主张，本院依法不予支持。另外，中德公司和宏城公司在一审中均以本案已经超过了法定的诉讼时效期间等理由进行了抗辩，原判没有依法对此进行必要的审查，并根据彭亭谙的主张，判决中德公司承担相应的责任，缺乏事实和法律依据，依法应当予以纠正。
综上，原判认定的部分事实清楚，适用法律正确，判决驳回彭亭谙其他诉讼请求并无不当，依法应当予以维持；原判认定的部分事实不清，适用法律错误，判决中德公司向彭亭谙支付工程款及其利息缺乏事实和法律依据，依法应当予以改判。中德公司的上诉理由成立，对其相应的请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第六十四条第一款、第一百五十七条、第一百五十三条第一款(二)、(三)项之规定，判决如下：
一、维持湖南省常德市武陵区人民法院(2009)武民初字第1435号民事判决第二项，即驳回彭亭谙的其他诉讼请求；
二、撤销湖南省常德市武陵区人民法院(2009)武民初字第1435号民事判决第一项，即湖南中德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向彭亭谙清偿水电工程款92 864.45元，并按银行同期贷款利息标准支付利息；
三、驳回彭亭谙对湖南中德房地产开发有限公司的诉讼请求。
五、与本案及类似案例相关的法规索引
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权力的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼》
第六十四第一款 事人对自己提供的主张，有责任提供证据。
第一百二十八条 法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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编者注：本文摘自北京建设工程与房地产专业律师唐湘凌编著的《中国建设工程施工合同纠纷案例百案评析》。唐湘凌毕业于中国人民大学，法学硕士，从事法律职业十余年。其北京建设工程与房地产专业律师团队处理过大量涉及工程建设、房地产的法律事务，在该领域有丰富经验，欢迎委托处理该领域的法律事务（地址：北京市朝阳区东三环北路38号北京国际中心；电话：186-0190-0636，邮箱：lawyernew@163.com）。
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