房屋层高净高、空间、容积率缩水问题处理的法律分析
武志国
一、商品房净高“缩水”责任的定性
如房地产开发企业交付的商品房在建筑净高方面与合同约定不符，究竟属于欺诈、一般违约还是意思表示错误，以及房地产开发企业应承担怎样的责任，具体分析如下：
（一）是否构成违约
如房地产开发企业与购房者签订购房合同后单方擅自变更净高，或因建设施工误差过大导致实际净高与合同约定不符，属于违约行为，房地产开发企业需承担违约责任。
需要注意的是，房屋净高允许存在合理误差。
如构成常规违约，购房人主张解除《商品房买卖合同》的，只有房地产开发企业交付的房屋构成根本违约的情况下购房人才能解除。《住宅设计规范》中的净高要求是最低标准，未达到此标准的，可认定构成根本违约，购房人方可请求赔偿并解除合同。
就房地产开发净高案件而言，净高虽然减少，但仍高于国家规定的标准，且对正常居住使用不产生重大的影响，不符合购房人解除合同的条件，因此购房人单方主张解除合同的，一般不会得到法院的支持。
（二）是否构成欺诈
若房地产开发企业存在欺诈购房人的故意，即房地产开发企业故意隐瞒经批准的规划、设计中的净高而虚报净高，而购房人因陷入对净高的理解错误而订立了《商品房买卖合同》的，购房人有权根据《合同法》第五十四条的规定，请求人民法院变更或者撤销该《商品房买卖合同》，且房地产开发企业应当赔偿购房人的损失。事实践当中，房地产开发企业被认定对购房人实施欺诈的可能性较小，多为过失所致。
（三）是否构成“意思表示错误”
房地产开发企业主张将全部或局部净高在合同中书写“x米”成“y米”（举例），应属于“笔误”，系意思表示行为的错误，即做出意思表示的人虽知表示行为之客观意义，但于行为时，误用文字或表示方法，以致文字表意与其内心效果意思不一致。
需要注意的是，房地产开发企业主张全部或局部净高是“y米 ”系“笔误”，应当负举证责任。如能够证明“y米”确实系“笔误”，如房地产开发企业预售商品房签署合同时已经确定的图纸已经确定“全部或局部净高是x米”，销售现场公示的其他资料记载的净高或者购房人能够获悉或应当获悉的信息资料表明“全部或局部净高是x米”，如能完成上述举证，向法院说明情况，则浆被法院判定为“意思表示错误”的可能性较大。
还需要注意的是，做出意思表示的人即使能够证明其在意思表示发生错误，也应承担对方受到的损失，对前述损失的赔偿范围法律未作明确规定，有人解释为信赖利益的损失，但是法律对信赖利益损失的赔偿范围也不明确，仍需要法院的自由裁量。
二、对商品房净高不符的处理
现行法律法规并未对商品房因违约、欺诈或“意思表示错误”等导致的净高缩水问题而给购房者救济的具体法律规定，在商品房买卖合同对于净高缩水如何处理已有约定的情况下，应按合同约定处理。在合同未作约定的情况下，一般也不宜强制要求房地产开发企业将净高恢复到约定净高，购房人只能要求房地产开发企业赔偿损失。购房人在索赔时，往往无法证明所受损失的具体金额虽然无法证明，但法院也不会判决驳回诉讼请求，都会判定一定的赔偿额。一般有如下几种有代表性的做法计算赔偿额：
（一）按净高缩水比例赔偿
按房屋净高缩水比例确定赔偿额，计算公式：赔偿额=净高缩水比例×房价款=（约定净高-实际层高）÷约定净高×房价款
（二）按（空间）体积缩水比例或大小赔偿
按商品房体积缩水比例或者大小确定赔偿额，计算公式：赔偿额=体积缩水比例×房价款。或，赔偿额=减少空间×每立方米分摊的房价。
其实，方法（一）、（二）的赔偿额会相同。
（三）建筑容积率折算法（如单纯是单层净高缩水，整栋楼的建筑面积不增加，则不适用）
若每套房屋的净高减少且整幢楼的建筑面积却增加的，则容积率就增大（容积率=总建筑面积/总用地面积），实际容积率与约定容积率之比再折算为价格，计算相应的每套净高缩小可得到的补偿。
（四）参照适用面积缩水处理的司法解释
参照类推适用《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》关于商品房面积缩水的规定，解决净高缩水/体积缩水/容积率缩水问题。
《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定，面误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人）。
以此类推：净高缩水/体积缩水/容积率缩水误差超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，实际净高/体积/容积率小于合同约定的，误差在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人）。
（五）以相应的缩水工程造价及利息为标准
赔偿金额按以房地产开企业缩水所节省的工程造价及利息为标准，分摊计算至某一房屋。该法将违约方通过该违约获得的利益可作为对守约方的赔偿计算依据。
这种赔偿计算方法也较少见，不易计算。
（六）通过司法鉴定确定损失的方法
委托鉴定机构，对同地段符合约定净高的房屋和净高缩水的房屋进行估价鉴定，计算赔偿差额。
（七）法官拍脑门自由裁量方式确定损失额
在现行法律没有规定、合同也没有约定净高缩水如何处理的情况下，或约定不明确的情况下，法院或仲裁机构得行使自由裁量权，根据净高缩水程度及房价款大小以及对购房人的具体影响程度、个案情况，酌情裁决一定赔偿金额。此法被许多法院所采用。
希望有关部门尽快出台处理的规范性法律文件。
武志国 woo_eye@qq.com
共青团中央关于进一步加强和改进大学生思想政治教育的实施意见
共青团中央
中青发[2005]16号
共青团中央关于进一步加强和改进大学生思想政治教育的实施意见
（2005年4月10日）
为深入贯彻《中共中央国务院关于进一步加强和改进大学生思想政治教育的意见》（以下简称《意见》）和全国加强和改进大学生思想政治教育工作会议精神，贯彻落实胡锦涛总书记重要讲话精神，开创共青团加强和改进大学生思想政治教育新局面，特提出如下实施意见。
一、指导思想
共青团加强和改进大学生思想政治教育的指导思想是：坚持以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻党的十六大精神，全面贯彻党的教育方针，紧密结合全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的实际，坚持以理想信念教育为核心，以爱国主义教育为重点，以思想道德建设为基础，以大学生全面发展为目标，解放思想、实事求是、与时俱进，发挥共青团的优势和特点，全面推进大学生素质拓展计划，着力培养广大学生的使命感和责任感，加强实践育人、文化育人、服务育人、组织育人，努力增强思想政治教育的针对性、实效性和吸引力、感染力，培养德智体美全面发展的社会主义合格建设者和可靠接班人。
二、实施内容
（一）深化理论学习教育活动
1．坚持不懈地开展邓小平理论和“三个代表”重要思想学习宣传活动，通过组织专家讲座、报告会、论坛、创办理论刊物、开设校园红色网站、编写学习材料等多种方式，进一步加深大学生对邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观以及构建和谐社会的精神实质和科学内涵的理解，用科学理论武装教育学生，构筑强大精神支柱，引导他们树立远大理想，坚定跟党走中国特色社会主义道路的信念。
2．以全国开展保持共产党员先进性教育活动为契机，通过学习、讨论、交流、谈心、撰写心得体会等方式，用两年左右的时间，在广大学生党员和学生团员中集中组织开展以“保持党员先进性”和“加强团员意识教育”为主要内容的教育活动。加强业余党校、业余团校建设，促进大学生全面学习党团基本知识、发展历史和组织纪律，进一步增强学生党、团员的光荣感、自豪感，明确自己肩负的历史使命和社会责任。
3．广泛组织开展形势政策教育活动，以“我与祖国共发展”为主题，邀请党政领导、专家学者以及为国家和社会作出突出贡献的各行各业杰出人物走进校园，走近大学生，紧密结合全面建设小康社会的实际，针对大学生关注的热点问题，帮助他们认清国内外形势，教育和引导他们全面准确地理解党的路线、方针和政策，积极投身改革开放和现代化建设伟大事业。
4．利用建党、建国、“五·四”、“一二·九”等具有重要纪念意义的节庆日，以征文、演讲、座谈、文艺演出、红色旅游等形式多样、生动活泼的方式，广泛开展以弘扬民族精神为主要内容的爱国主义教育活动。进一步加大《公民道德建设实施纲要》的实施力度，引导大学生自觉遵守爱国守法、明礼诚信、团结友善、勤俭自强、敬业奉献的基本道德规范。采取课堂学习与实践学习相结合的方式，在大学生中加强民主法制教育，增强遵纪守法观念。
（二）广泛开展社会实践活动
1．组织大学生广泛开展教学实践、专业实习、军政训练、社会调查、生产劳动、志愿服务、公益活动、科技发明和勤工助学等活动。促进大学生了解国情、认识社会、坚定信念、磨砺意志，在实践中受教育、长才干、做贡献。
2．在寒暑假期间重点组织开展大学生“三下乡”、“四进社区”社会实践活动，广泛发动大学生积极参与，进一步扩大活动的覆盖面；遵循“按需设项、据项组团”的原则，做好前期调研、立项、组团等工作，务求实效；大力推进社会实践基地建设，积极配合党政部门逐步建立和完善社会实践保障体系，形成长效机制。
3．大力开展大学生志愿服务活动。组织大学生利用节假日、课余时间深入社会开展扶贫开发、社区服务、环境保护、大型活动、抢险救灾、海外服务等各类志愿服务活动，培养大学生的社会责任感。巩固“大学生志愿服务西部计划”、“扶贫接力计划研究生支教团”等志愿服务品牌项目，挖掘活动的思想教育内涵，扩大活动的参与面和影响力。
4．组织“红色之旅”学习参观。充分发挥博物馆、纪念馆、展览馆、烈士陵园等爱国主义教育基地的教育作用，组织大学生到革命纪念地学习参观，了解中国革命、建设和改革开放的历史和成就，增强大学生对党的感情，激励他们为全面建设小康社会、实现中华民族伟大复兴而建功立业。
（三）建设健康向上的校园文化
1．组织开展丰富多彩的校园文化活动。围绕学术科技、文化娱乐、公益服务、体育竞技等多项主题，发挥团学组织优势，广泛开展活动，活跃校园文化，把德育、智育、体育、美育有机结合起来，帮助大学生在参与校园文化活动中提升思想道德素质。
2．着力打造校园科技文化活动品牌。以“挑战杯”课外学术科技作品竞赛、创业计划竞赛和“中国青少年科技创新奖”评选表彰为龙头，深入开展群众性科技创新活动。整合校园现有的文化活动，组织开展“中国大学生校园文化节”，继续办好“大学生校园歌手大赛”，努力使校园文化活动的品牌广为人知、深入人心。
3．充分发挥学生社团的重要作用。通过举办优秀社团评比展示、社团活动展演等方式，大力扶持理论学习型社团，热情鼓励学术科技型社团，正确引导兴趣爱好型社团，积极倡导社会公益型社团，一手抓繁荣、一手抓管理，使学生社团成为大学生“自我教育、自我管理、自我服务”的重要载体，成为建设健康向上的校园文化的重要力量。
4．营造良好的校园文化环境。不断壮大青年文化事业、产业，大力整合团属青年文化事业资源，积极开辟广播电视青年频道、报纸杂志青年栏目，加强青少年网络影视建设，推出电影、电视剧、歌曲、曲艺、图书等精品力作，培养一大批青年文化名人，为大学生提供更多更好的文化产品和服务。
（四）积极促进大学生就业创业
1．着力帮助大学生树立正确的就业创业观念。成立大学生职业设计的专门机构，为大学生提供职业倾向测评、职业导航、创业咨询等服务，帮助大学生确立职业方向，树立“灵活就业，先就业、后择业”和“创业带动就业”等观念，倡导学生到西部、到基层、到祖国最需要的地方去建功立业。
2．全面提高大学生就业创业素质。强化“大学生素质拓展计划”中的“素质拓展训练”环节，根据学生的职业意向精心设计素质训练内容，提高大学生的就业竞争力。加强与专业培训机构的合作，举办“大学生素质拓展训练学校”，建立素质拓展基地，使校内的素质培训与社会需求同步并轨。有条件的地方可以全面推行《大学生素质拓展证书》，方便用人单位选拔人才，同时促进大学生更加自觉地提高自身综合素质。
3．大力推进“大学生就业见习行动”。建好“大学生就业见习行动网”（www.54club.com）。建设就业见习基地，动员更多的企事业单位为不同年级尤其是高年级的学生提供不同类别的见习岗位，力争每年落实50万个以上就业见习岗位，在大学生和用人单位之间构建起就业创业平台。
4．积极支持大学生创业实践活动。通过创业计划竞赛等方式，对大学生进行系统的创业教育、创业指导和培训，营造鼓励创业的校园环境。协助党和政府做好有关大学生创业政策的宣传和落实工作，联合有关部门制定有利于大学生创业的具体政策措施。整合资源、完善机制，为大学生创业提供必要的资金、智力和技术支持。
（五）关心和服务经济困难大学生
1．推进济困助学工作。争取各方支持，吸纳社会资源，拓宽济困助学资金的来源，加大直接资助、奖励经济困难学生的力度。树立优秀自强典型，引导和激励更多的经济困难学生自强、自立，勤奋学习，顺利完成学业。
2．推进勤工助学工作。积极整合校内资源，选派学生承担后勤服务、校园秩序维护、公益劳动等方面力所能及的工作，为学生提供更多的勤工助学岗位。大力挖掘青年企业家协会、青联等校外资源，推进建立勤工助学基地，动员企事业单位为大学生勤工助学提供岗位和信息服务。采取切实措施，维护学生的正当权益。
3．推进结对扶助工作。充分发挥各级团组织、团干部队伍的作用，动员各级团组织、团干部尤其是地市以上机关的团干部以及社会各界力量，按照团内与团外相结合、团体资助与个人资助相结合、物质扶助和其它扶助相结合的原则，由集体或个人与经济困难大学生尤其是特困生结成扶助对子，帮助他们克服困难，完成好学业。
4．推进助学贷款担保。作为对国家助学贷款的有益补充，通过吸纳各类社会资源建立社会化助学贷款担保基金，制定具体可行的担保办法，为经济困难大学生顺利贷款提供服务和帮助。基金担保主要面向西部、面向特困生，优先解决他们的实际困难，力争覆盖特困生的20%。通过多种方式在大学生中开展诚信教育，配合推进国家助学贷款政策的实施。
（六）加强大学生心理健康教育
1．普及基本常识。以“5·25”中国大学生心理健康节为重点，大力实施“心理阳光工程”。通过举办讲座、报告、论坛等活动以及海报、橱窗、校园广播等宣传手段，在大学生中普及基本的心理健康常识，帮助他们树立正确的心理健康观念，提高对自己心理健康的认识。积极扶植心理类学生社团的建设发展，充分发挥它们在普及知识、宣传观念方面的积极作用。
2．加强咨询辅导。加强学校团委心理咨询室和心理咨询师队伍建设，为大学生提供更好的心理测试和心理咨询等服务。邀请专家学者编写发放《大学新生心理健康手册》，针对大学新生面临的具体心理问题，提供有针对性的辅导。充分发挥“中国大中学生心理健康教育在线”的作用，开辟专家咨询热线、网上心理论坛等栏目，为尽可能多的学生提供心理健康教育服务。
3．培训工作队伍。每年举办一次大中学校团干部心理咨询培训班，对在学生工作一线、熟悉学生实际状况的专职团干部进行专业培训，丰富他们的心理学知识、提高开展心理咨询工作的能力，建设一支高素质的基层工作队伍，为做好大学生心理健康教育提供有力保障。通过网络、工作简报等渠道加强各学校共青团组织心理健康教育工作的交流和研讨。
（七）强化网络思想教育功能
1．牢牢把握网络思想政治教育主动权，主动占领网络思想政治教育的制高点。大力支持校园“红色网站”的建设发展，使之在学生自我教育中发挥更加显著的作用。针对大学生接受信息途径发生的新变化，进一步建设好校园网，通过强化网络的服务功能吸引凝聚大学生，在服务中增强思想政治教育的实效性。
2．加强团属网络建设。整合网络资源，建设和完善“血铸中华”、“民族魂”等一批融思想性、知识性、趣味性、服务性于一体的主题教育网站或网页，突出思想政治教育的主题，突出服务青年学生的重点。以网络主题团日、网络道德问题辩论、网页和Flash制作竞赛等为载体，积极开展网络思想政治教育活动。
3．深入实施“网络文明工程”。加强网络教育团、学骨干队伍建设和机制建设，推进健康向上的网络文化建设，倡导文明上网习惯，引导大学生自觉遵守网络道德规范。积极关注网上动态，了解大学生思想动态，把握网上阵地的正确导向。加强网络信息管理，积极配合政府有关部门做好网上信息审查，及时过滤删除有害信息。
（八）加强高校共青团和学生组织建设
1．加强基层团组织建设。巩固班级团支部，在思想教育、发展团员、推优入党、开展文化活动、解决学生各种困难等方面发挥其作用。创新和发展新的建团模式，根据需要，在学生公寓和学生社团中建立团组织，尝试在活动项目、网络虚拟群体中建立团组织，加大对民办高校和中外合作办学高校团组织建设的指导力度。
2．加强团的队伍建设。选拔政治立场坚定、专业素质高、工作能力突出、年富力强的青年教师从事高校共青团工作，加大对团干部的培养、选拔、使用力度，关心团干部特别是基层团干部的学习和生活，积极采取措施，为他们创造良好的工作环境和成长环境。加强团员意识教育。积极推荐优秀团员作为党的发展对象，把协助党组织做好入党积极分子工作作为高校团组织的一项经常性工作做好做实。
3．加强学生会、研究生会和学生社团建设。高校共青团组织要加强对高校学生会、研究生会、社团组织的指导，选派优秀干部担任校级学生会、研究生会组织的秘书长。帮助学生会、研究生会组织研究制定工作计划和重要工作决策，把握好工作的政治方向，做好主要干部候选人的选拔、推荐工作和主要干部的培养工作。选派得力干部具体负责指导学生社团工作。支持学生社团开展丰富多彩的校园文化活动，加强学生社团的规范化建设。
（九）加强宣传和活动阵地建设
1．加强宣传阵地建设。团属新闻、出版、网络等媒体要始终坚持正确的舆论导向，坚持团结稳定鼓劲、正面宣传为主的方针，牢牢掌握舆论宣传的主动权。要结合当代大学生的时代特征、行为特点和成才需求，按照“三贴近”的要求，不断提高宣传报道的说服力和影响力，为深入推进大学生思想政治教育营造良好氛围。
2．加强活动阵地建设。团属青少年宫、青少年活动营地要发挥自身特点，主动承担大学生思想政治教育的任务，引导大学生参与文化建设，提高自身素质。积极推动建设大学生活动中心、大学生素质拓展中心等活动场所，为大学生开展活动提供依托。
（十）加强理论研究
1．团属青少年研究机构、团校、青干院要主动适应形势要求，把大学生思想政治教育理论研究作为重要课题，研究新时期大学生思想政治教育规律，探索新形势下大学生思想政治教育的新途径、新办法，组织各领域专家学者进行课题攻关，早出成果，多出成果，出好成果。及时编辑、整理、出版研究成果，形成大学生思想政治教育的系列精品丛书，推动学校、社会共同做好大学生思想政治教育工作。
2．各级共青团组织特别是高校团组织要积极参与思想政治理论课题研究，深入学生实际，发挥自身优势，总结工作经验，形成研究成果，针对大学生普遍关注的心理健康、交友择业、成长发展等热点问题，定期邀请有关方面的专家、学者、成功人士或优秀大学生代表，举行报告、对话、研讨以及网络在线问答等活动，对大学生进行指导和帮助。
三、实施要求
1．统一思想，明确使命。各级共青团组织要进一步把思想统一到中央《意见》精神上来，统一到中央领导同志重要讲话精神上来，统一到中央工作部署上来。要以对党的事业高度负责的态度，进一步增强做好大学生思想政治教育工作的历史责任感和使命感，充分发挥积极性和主动性，坚定信心，不懈努力，共同推进这项关系长远的重大战略工程。
2．狠抓落实，务求实效。各级团组织要根据中央部署，紧密结合本地本高校实际，细化大学生思想政治教育各项工作，明确目标任务，确保思想落实、措施落实、工作落实。要加强与各有关方面的协调，形成推进大学生思想政治教育工作的强大合力。要充分整合社会资源，调动各方面的积极性，为加强和改进大学生思想政治教育提供有力的支持。
3．完善机制，着眼长远。各级团组织要建立领导机制和工作机制，各地各高校要建立相应工作机构，定期研究部署本地本高校大学生思想政治教育工作。要建立信息沟通机制，及时、准确地把握大学生思想动态，对事关大学生思想政治方面的重大问题和突发事件要及时沟通，及时引导。要建立保障机制，配备专门人员负责具体工作，并给予必要的资金支持。
4．把握规律，开拓创新。各级团组织要深入大学生，了解大学生，及时研究、解决大学生思想政治教育的新情况新问题，为加强和改进大学生思想政治教育提供理论支持和决策依据。要勇于创新，善于创新，深入探索加强和改进大学生思想政治教育的规律和方法，大力推广行之有效的做法和经验。要创新大学生思想政治教育的内容、形式、手段和载体，不断提高思想政治教育的针对性、实效性和吸引力、感染力，切实把大学生思想政治教育工作提高到一个新的水平。
