关于建筑物区分所有权相关问题的探讨
范?
中国政法大学民商经济法学院
内容提要：
初涉物权法，对于建筑物区分所有权的一些问题很感兴趣。
将在本文中涉及“建筑物区分所有权”的制度由来，名称比较，内容（主要想谈一谈共有权以及成员权——即是业主与业主，业主与物业管理公司之间的关系）。并谈谈我本人对“筑物区分所有权”制度价值的总结。
但是由于初次涉及此领域，我的有些想法或许显得幼稚或者欠周密，并借鉴了前辈的许多观点。
关键字：
建筑物区分所有权 共有部分 专有权 成员权 区分所有人 区分所有人大会 管理人 住宅管理委员会
正文
我学习物权法已经一个月有余，深谙物权法之于市民之重要性。尤其对其所有权部分中的“建筑物区分所有权”制度颇感兴趣。由于我刚刚经历过入住高层建筑物的过程，颇有些心得体会。
一、制度由来：
从北京到上海去旅游，不禁惊叹上海高层建筑物之多。据上海人自己讲，在上海惟有30层以上的楼才算作高楼，是上海的人口密度造成了这样的亿个结果，而在北京，我都没有感到过什么叫“高楼林立冲天”。现代经济的发展和工业化过程导致了“城市化现象”——农村人口涌向城市，城市以其稀缺之方寸承载剧增之人口，人均占有土地面积锐减、地价飞涨，有关地区国家不得不兴建高层建筑物以解决市民的居住问题，使土地之效益发挥到最大。
高层建筑物，是空间的纵向延展，由于其造价昂贵，绝大多数市民不可能独自拥有其全部所有权，而只能以租赁、购买等方式拥有其中某一个单元，从而产生了多个所有人共同拥有一幢高层建筑物的情况，往日居住一人的方寸间现今却可以承载十几、二十几人有余。但是，随之而来的，却是复杂于往日的法律关系：
（一）、每个所有人对专属自己的在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分，依法享有占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权利，从而产生了各个所有人对高层建筑物的所有关系；
（二）、每个所有人对建筑物区分所有权高层建筑物的共有部分享有共同使用和收益的权利，从而在他们之间产生了对高层建筑物共有部分的共有关系；
（三）、每个所有人对整个高层建筑物享有和承担管理、维护、修缮的权利、义务，从而在他们之间产生了作为高层建筑物管理团体的成员关系。
这三方面的法律关系使得高层建筑物与其他建筑物相比，在权利归属、变动、使用和限制、建筑物的管理、维护和修缮以及各个所有人之间、各个所有人与第三人之间的社会关系等方面，更容易产生纠纷，故此，法学家们称高层建筑物为“纠纷住宅“。
经此，建筑物区分所有权制度应运而生。
二、名称的比较与确定：
在我国之前，不少国家已经确立了建筑物区分所有权制度，关于建筑物区分所有权一词的表述，各国立法例上不尽相同。
日本： 建筑物区分所有权。
德国、奥地利： 住宅所有权。
法国： 住宅分层所有权。
加拿大、澳大利亚： 单元住宅所有权。
瑞士： 楼层所有权。
美国： 公寓所有权。
英国、新西兰： 住宅所有权。
我国选用的是最科学、最合理的“建筑物区分所有权”这一表述：“建筑物区分所有权”中的“区分”，日语为“クフヅ”或“クオケ”，相当于汉语中的“分类”、“划分”之意。据此解释，“建筑物区分所有权”是指对建筑物的与其他部分区分开来的某一特定部分所享有的所有权，既包括“分层住宅所有权”，又包括“连栋住宅所有权”，还包括“分套住宅所有权”，可以适用于一切类型的区分所有建筑物的权利状态。
三、概念的界定：
关于建筑物区分所有权的界定，各国理论与实务上主要有“一元论”、“二元论”和“三元论”这三种学说。我国学者认为应采用“三元论”，该学说为德国著名法学家贝尔曼先生所倡导，他主张将被区分的各空间所有权视为“特别所有权”，外周问题为“共有权”，再加以各区分所有者之间的“社员权”概念，而形成将物权法及人法性二要素合为一体之“共同空间所有权”之法律关系。 此学说得到了我国大陆学者陈华彬先生、段启武先生、我国台湾学者戴东雄先生、日本著名学者丸山英气教授的积极支持。《德国住宅所有权法》采取了三元论说，该法上的所有权概念系由专有所有权、持分共同所有权和共同所有人的成员权三部分组成。 我国大陆学者段启武先生在其论文《建筑物区分所有权之研究》中对“建筑物区分所有权”作了如下的界定：
建筑物区分所有权，是指多个所有人、甚至上百个所有人，共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有权以及机遇建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。 关于建筑物区分所有权的性质，有一个发展的过程。但在20世纪60年代以后，均认建筑物区分所有为特殊的所有权形式，特殊之处就在于其是一种共有形式。我们认为，建筑物区分所有权是一种复合共有。在传统的共有理论中，共有只分为按份共有和共同共有，但建筑物区分所有权是由整个建筑物的按份共有、共同使用部分的互有和专有使用部分的专有复合构成，是既不同于按份共有、又不同于共同共有的第三种共有形式。
下面我将着重将谈谈共有权以及成员权，对这两点我很感兴趣。
四、建筑物区分所有权在我国
（一）建筑物区分所有权人对共有部分的使用：
在我国，随着城市的急速发展，高楼大厦鳞次栉比，住房日益商品化，建筑物所有权人对共有部分使用之纠纷也逐渐增多。
案例一：许新和张亮是上下楼邻居，分别拥有对所住房屋的所有权。1993年许的家人感到卫生间太小不方便，就想把紧邻卫生间的厨房改为浴室。不久，许未经他人同意，擅自改动了单元楼内的下水管道。由于施工不当，许的浴室在使用时有渗漏现象，渗漏的水不仅影响了楼下张家厨房的使用，而且也破坏了厨房的装潢。张和许多次协商未果，遂向人民法院提起诉讼。
这是一起有关建筑物区分所有权方面的纠纷案。主要是在共有权方面引起的纷争。
共有权是指以区分所有建筑物的共有部分为标的物的权利。共有部分的范围主要包括两个方面：（1）建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙或地下室等。（2）建筑物的共有部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管道等。共有权人可对共有部分行使占有、使用和收益的权利。作为整栋建筑物所有权人之一，建筑物区分所有人还享有成员权。
根据梁彗星先生《中国物权法草案建议稿》第九十八条（关于一部共有部分的修缮及其费用负担的规定）条文如下：
专有部分的共同壁、楼地板及专有部分内的管线，其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下双方的区分所有权共同负担。但修缮费系因可归责于区分所有权人的事由所发生时，由该区分所有权人负担。
我认为，由于区分所有权人对其专用部分承担“维持建筑物正常使用”的义务，他就不可以擅自以自己的行为妨害其他区分所有权人对专有物之使用。许某恰恰违悖了这项义务，未经他人同意擅自改动了单元楼内的下水管线且施工不当造成对张家权利的侵害，单元楼内的下水管线属于专有部分内的管线。所以，根据梁先生的草案所规定，对于张家提请的诉讼，人民法院应当予以支持，判决对所造成的危害的补救费用应由许家承担，并且我还认为，若张家提请许家“恢复原状”，法院也是应该支持的。
洛阳市城市市容和环境卫生管理办法（2002年修正）
河南省洛阳市人大常委会
洛阳市城市市容和环境卫生管理办法（修订）
洛阳市人大常委会公告第12号
（1994年11月17日洛阳市第十届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 1994年12月27日河南省第八届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准 2001年10月31日洛阳市第十一届人民代表大会常务委员会第二十五次会议修订 2002年1月16日河南省第九届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准）
颁布日期：20020209 实施日期：20020501 颁布单位：洛阳市人大常委会
第一章 总则
第二章 市容管理
第三章 环境卫生管理
第四章 法律责任
第五章 附则
第一章 总则
第一条 为加强城市市容和环境卫生管理，创造清洁、优美的城市工作、生活环境，根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市建成区，县（市）、吉利区人民政府所在地建成区的城市市容和环境卫生管理。
第三条 市、县（市、区）人民政府应当把城市市容和环境卫生事业纳入国民经济和社会发展计划，并组织实施。
城市市容和环境卫生工作实行统一领导，分级负责，全面规划，配套建设，专业人员管理与群众管理相结合的原则。
第四条 市、县（市）、吉利区市容环境卫生行政主管部门，主管本行政区域的市容和环境卫生工作。
城市区市容环境卫生行政管理部门依照本办法负责本行政区域的市容和环境卫生管理工作。
公安、工商、建设、园林、规划、公用事业、卫生、水利等有关部门应按照各自的职责，做好市容环境卫生工作。
第五条 市、县（市、区）人民政府应当加强城市市容和环境卫生科学知识的宣传教育，增强公民的环境卫生意识，引导公民养成良好的环境卫生习惯。
任何单位和个人对违反市容和环境卫生管理法律、法规、规章的行为，有权批评、制止和举报。
任何单位和个人，都应尊重市容和环境卫生工作人员的劳动，不得妨碍、阻挠市容和环境卫生工作人员履行职务。
第六条 市容环境卫生行政主管部门及其执法人员在执法过程中，应当遵循公正、公开的原则，认真履行职责，秉公执法，文明执法。实施行政处罚，纠正违法行为，应当坚持处罚与教育相结合，教育公民、法人或者其他组织自觉守法。不得超越职权执法，滥施处罚。
第七条 在市容和环境卫生工作中成绩显著的单位和个人，各级人民政府应当给予表彰和奖励。
第二章 市容管理
第八条 城市建筑物、街道、公共场所、园林绿化、公共设施、广告和标志的设置等应当符合国家和省、市人民政府制定的城市容貌标准。
第九条 沿街建筑物及高层建筑物应按照市、县（市）、吉利区人民政府的规定整修、刷新，保持外形完好、整洁美观，并按规定设置外射灯、轮廓灯、霓虹灯等亮化设施。
第十条 城市的主要街道临街建筑物的阳台、平台、外走廓和窗外，不得吊挂或堆放有碍市容的物品。搭建或者封闭阳台，必须符合市、县（市）、吉利区人民政府市容环境卫生行政主管部门的有关规定。
第十一条 任何单位和个人都不得擅自在街道两侧和公共场地堆放物料，搭建建（构）筑物或者其他设施。
因特殊需要，在街道两侧和公共场地临时堆放物料，搭建非永久性建（构）筑物或者其他设施的，应经市、县（市）、吉利区市容环境卫生行政主管部门同意；占用由城市区人民政府管理的街道两侧的公共场地的，应经区市容环境卫生行政管理部门同意；并按有关规定办理审批手续。
第十一条 沿街施工现场，应设置护栏和围挡，材料、机具应堆放整齐。施工期间应采取措施，防止灰尘飞扬、污水流出场外。施工场地出入口应进行地面硬化，严禁车辆带泥进入城市道路。工程竣工后应及时清理施工现场。停工场地应及时整理并作必要的遮盖。
第十三条 在街道设置市政、公用、交通、电力、电信、邮政等公共设施，应当与周围环境相协调，保持整洁完好。设施破损的，设置单位应当及时维修更新。
临街树木、绿篱、花坛（池）、草坪应保持整洁美观，污水不得流入街道。树木、绿篱、花草枯死、损坏的，应及时补栽。
第十四条 禁止擅自在街道两侧进行生产加工、摆设摊点、店外经营。
集贸市场应设施完好、整洁，界限清楚，标志明显。经营者不得越界经营。
第十五条 设置户外广告、标语牌、画廊、橱窗、读报栏、招贴栏、霓虹灯等，应当符合城市容貌标准，内容健康、外形美观。主办单位应及时维修、刷新或清除。
户外广告设置应符合市、县（市）、吉利区人民政府制定的户外广告设置规划。经市、县（市）、吉利区市容环境卫生行政主管部门同意，并按有关规定办理相关审批手续。
第十六条 禁止在建（构）筑物、设施以及树木上涂写、刻画、张贴。
除国家规定的节日和全市性活动悬挂庆祝标语外。临时在建（构）筑物、设施以及树木上悬挂宣传品的，应经市、县（市）、吉利区市容环境卫生行政主管部门批准，并按规定期限撤除。国家规定的节日和全市性活动悬挂的标语，应在节日和活动结束后一周内撤除。
第十七条 城市道路应保持平坦。开挖道路施工作业，应设立醒目标志。作业结束，及时清理现场，恢复路面。
第十八条 在市区运行的机动车辆，应当保持外形完好、整洁。
机动车辆清洗站、点的设置，必须符合城市规划，并经市、县（市）、吉利区市容环境卫生行政主管部门同意，按有关规定办理手续。
第十九条 街道两侧设置的停车场地，应有明显标志、界限，由设置单位负责清扫保洁，各种车辆应停放有序。
第三章 环境卫生管理
第二十条 市、县（市、区）人民政府应当加强城市公共环境卫生设施建设工作，公共厕所、垃圾中转站、果皮箱、环境卫生专用车辆场、无害化处理场、环卫工人工作房等环境卫生设施应纳入城市规划，并按国家规定的标准新建和更新改造环境卫生设施。
第二十一条 新建扩建城市道路、大型公共建筑、生活小区、集贸市场及其他公共场所，应根据环境卫生设施建设定额指标的规定，配套建设该工程的环境卫生设施。市、县（市）、吉利区市容环境卫生行政主管部门应参与环境卫生设施设计方案的审查。
配套建设环境卫生设施的资金，应当纳入建设项目总投资。配套设施由建设单位负责与主体工程同时设计，同时施工，同时投入使用。不得擅自改变设施的面积和位置。
市、县（市）、吉利区市容环境卫生行政主管部门应当参加环境卫生设施的竣工验收。验收不合格的，责令限期改正。
第二十二条 公共厕所应设置明显标志，昼夜开放，专人管理，保持内外整洁。需要收费的，其收费标准应经物价部门核准，所收费用用于公共厕所的养护、维修和管理。
第二十三条 环境卫生设施由产权单位加强管理，保证完好有效。
禁止侵占、损坏和擅自拆除、移动、封闭环境卫生设施。禁止改变环境卫生设施的使用性质。
因建设需要拆除环境卫生设施的，应经市、县（市）、吉利区市容环境卫生行政主管部门批准，由建设单位按照先建后拆的原则重建或按重置价补偿。
第二十四条 城市街道实行全天保洁，主要街道应适时洒水降尘。
集贸市场、铁路沿线、河道、明渠和河湖水面、公共绿地，由其管理单位负责组织清扫保洁。
飞机场、火车站、长途汽车站、公共汽（电）车始末站、停车场、影剧院、博物馆、展览馆、体育馆（场）、公园等公共场所，由该单位负责清扫保洁。
清扫作业应避开上下班人流高峰时间，不得影响交通。
严禁向花坛（池）、绿化带、污水井、雨水井、河渠内扫入或倾倒废弃物。
第二十五条 机关、团体、部队、企事业单位及沿街个体从业者，应负责其单位内部和门前卫生责任区的清扫保洁。
第二十六条 遇有降雪，沿街单位和居民户应按划定的区段及时清除积雪。环境卫生专业单位应及时清除主要交通路口等重点地段的积雪。
第二十七条 任何单位和个人，都应按照市容环境卫生行政主管部门规定的时间、地点、方式倾倒垃圾。
当日集中的垃圾，应当日清运，装运现场必须清扫干净。
推行生活垃圾袋装化管理，逐步做到分类收集、运送。
第二十八条 城市垃圾实行统管统运。有自运能力的单位，应到县（市、区）市容环境卫生行政主管部门办理有关手续后，方可自运，也可以委托环境卫生专业清运单位有偿代运。
第二十九条 环境卫生专业单位以及各单位自备的清运垃圾的专用车辆，由市、县（市）、吉利区市容环境卫生行政主管部门统一登记编号，交通行政主管部门按审批权限审核发证，免征养路费。
第三十条 建设工程产生的渣土、垃圾等废弃物，应在竣工验收时清运完毕，市容环境卫生行政主管部门负责现场检查。
第三十一条 市政、公用、电力、电信、河渠、绿化工程建设与养护产生的污泥、法土、枝叶等废弃物，施工单位应及时清除。
第三十二条 医院、疗养院、生物制品厂、化工厂、屠宰场等产生的有毒、有害废弃物，必须按有关规定进行无害化处理，严禁随处遗弃、倾倒或倒入生活垃圾容器。
第三十三条 运载液体、散装货物、垃圾的车辆应当密封、覆盖，不得泄漏、遗撒。
进入城区的畜力车，应配带粪兜和清扫工具，遗撒的粪便和草料，车主必须清除干净。
第三十四条 禁止在街道和公共场所随地吐痰、便溺、泼污水。随地扔果皮、纸屑和烟头等废弃物；不准焚烧落叶、枯草、废旧物品和在街道两侧冲洗车辆。
第三十五条 在本市城市建成区和偃师市、吉利区人民政府所在地建成区内禁止饲养鸡、鸭、鹅、兔、羊、猪等家禽家畜。因教学、科研以及其他特殊情况确需饲养的，应经市容环境卫生行政主管部门批准。
第三十六条 未经市、县（市）、吉利区人民政府批准，严禁设立垃圾处理场。
第四章 法律责任
第三十七条 违反本办法规定，有下列行为之一的，责令改正，采取补救措施，可处以警告、罚款。处以罚款的，按下列规定执行：
（一）在街道和公共场所随地吐痰、便溺、泼污水，随地扔果皮、纸屑、烟头等废弃物的，每次处以五元以上十元以下罚款；焚烧落叶、枯草、废旧物品等，每处处以二十元罚款；在街道两侧冲洗车辆的，每车次处以一百元罚款。
（二）在建（构）筑物、设施及树木上涂写、刻画、张贴影响城市市容的，破损的户外广告、标语牌、画廓、橱窗、读报栏、招贴栏、霓虹灯等不及时维修或拆除的，每处处以十元以上五十元以下罚款。
（三）不按规定时间倾倒垃圾的，每次处以二十元以上五十元以下罚款；不按规定的地点倾倒垃圾的，每立方米（不足一立方米的，按一立方米计）处以二百元罚款，但一次最高不得超过一万元。
（四）医院、疗养院、生物制品厂、化工厂、屠宰场等单位将有毒、有害固体废弃物混入城市生活垃圾的，每次处以一千元以上二千元以下罚款。
（五）不履行卫生责任区清扫保洁的，或冬季不履行除雪义务的，处以一百元以上一千元以下罚款。向花坛（池）、绿化带、污水井、雨水井、河渠内扫入或倾倒废弃物的，每处（次）处以五十元以上三百元以下罚款。
（六）运载垃圾不作覆盖的，每辆（次）处以三十元罚款；运载液体、散装货物、垃圾，造成遗撒、污染路面的，每平方米处以十元罚款，但一次最高不得超过一万元；畜力车在市区行驶中遗撒粪便不及时清理，污染路面的，每次处以十元罚款。
（七）临街工地不设护栏围挡有碍市容观瞻的，施工用水流出场外的，停工场地不及时整理并作必要遮盖，或者工程竣工后不及时清理施工现场，影响市容和环境卫生的，每处处以二百元以上一千元以下罚款。
（八）市政、公用、电力、电信、河渠、绿化等工程作业后不及时清除枝叶、渣土、污泥的，每处处以一百元以上五百元以下罚款。
（九）未经批准，设立垃圾处理场的，处以五千元以上一万元以下罚款。
第三十八条 擅自饲养禁养的家禽家畜的，责令限期处理或者予以没收。
第三十九条 违反本办法规定，有下列行为之一的，责令停止违法行为，限期改正，可以按下列规定并处罚款：
（一）未经同意设置户外广告影响市容的，每处处以一百元以上五百元以下罚款。
（二）未经同意，在街道两侧和公共场所搭建非永久性建（构）筑物或其他设施的，每处处以三百元以上一千元以下罚款。
（三）未经同意，设立车辆清洗站、点的，处以五百元以上一千元以下罚款。
第四十条 违反本办法规定，擅自拆除环境卫生设施的，责令限期恢复原状，可以并处该设施造价一倍罚款；未按批准的拆迁方案拆迁环境卫生设施的，责令采取补救措施，可并处该设施造价百分之五十的罚款。
第四十一条 凡不符合城市容貌标准、环境卫生标准的建（构）筑物和其他设施，由市、县（市）、吉利区市容环境卫生行政主管部门会同规划行政主管部门，责令限期改造或拆除；逾期未改造、拆除的，经本级人民政府批准，由市容环境卫生行政主管部门或者规划行政主管部门组织强制拆除，拆除费用由被拆单位或个人承担，可以并处五千元以上一万元以下罚款。
第四十二条 环境卫生专业单位不按规定清扫保洁路面的，擅自关闭公共厕所的，不按规定清运垃圾的，责令改正，每次处以一百元以上五百元以下罚款。
第四十三条 损坏环境卫生设施及其附属设施的，责令其恢复原状或赔偿损失，可以并处该设施造价的一倍以下罚款；盗窃、损坏环境卫生设施及其附属设施，应当给予治安管理处罚的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条 本办法第四十条和第四十二条规定的行政处罚，由市、县（市）、吉利区人民政府市容环境卫生行政主管部门实施。
第三十七条、第三十八条、第三十九条、第四十三条规定的行政处罚，违法行为在本市城市建成区的，由市、区市容环境卫生行政主管部门或其委托的单位实施；但处以二千元以上罚款，只能由市市容环境卫生行政主管部门或其委托的单位实施；违法行为在县（市）、吉利区的，由县（市）、吉利区市容环境卫生行政主管部门或其委托的单位实施。
市容环境卫生行政主管部门或其委托的单位在行政执法过程中，对拒不改正或不接受行政处罚的违法行为人，可以暂扣、查封其从事违法活动的物品或作业工具，但应向违法行为人出具执法文书。
第四十五条 市容环境卫生管理监察人员履行职务时，应文明执法，出示省人民政府统一颁发的执法证件，使用省财政部门统一制作的罚款票据，否则，当事人有权拒绝接受处罚。
市容环境卫生行政主管部门委托有关单位行使本办法第三十七条、第三十八条、第三十九条、第四十三条规定的行政执法权，应当符合《行政处罚法》和省有关法规的规定。
对公民处以五十元以下、对法人或者其他组织处以一千元以下的罚款，可以当场作出行政处罚的决定。当场作出给予二十元以下罚款或者不当场收缴事后难以执行的罚款，执法人员可以当场收缴。
第四十六条 对违反本办法，同时又违反其他有关法律、法规的同一行为，不得重复罚款、没收财物。
罚没款全额缴同级财政。
第四十七条 妨碍、阻挠市容环境卫生管理监察人员执行公务的，打击报复举报人的，由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 当事人对市容环境卫生行政主管部门所作的具体行政行为不服的，可依法申请复议或向人民法院起诉。
第四十九条 市容环境卫生管理监察人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第五十条 建制镇建成区、独立工矿区、风景名胜区、文物旅游区的市容环境卫生管理工作参照本办法执行。
第五十一条 本办法自2002年5月1日起施行。1994年11月17日洛阳市第十届人大常委会第五次会议通过的《洛阳市城市市容和环境卫生管理办法》同时废止。
