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《物权法》预告登记制度给我国拍卖业带来的警示

文 /中央财经大学拍卖法方向硕士研究生 于闯


《物权法》发生效力之后将会给我国拍卖业带来什么样的影响？这一问题值得业内人士认真思考。笔者经过学习和研究后发现，《物权法》中与拍卖直接相关的法律条文并不多，而且其中多数条文是将拍卖作为担保物权实现的一种方式，但经过仔细研读，笔者认为，虽然有些条文并没有关于拍卖的直接规定，但是法条背后的深层含义却隐藏着些许影响拍卖业务操作的信息。
先来看一个拍卖案例：甲与乙签订了一份房屋买卖合同，并且甲支付了房屋的全部价款。但在双方到不动产登记部门登记之前，由于房地产涨价乙又委托某拍卖公司以更高的价格将房屋拍卖给了丙，并且到不动产登记部门办理了相关登记，完成了产权过户手续。此时甲是否有权利要求丙返还房屋？
这是一个典型的“一房二卖”、“一女二嫁”案例。甲与乙之间形成的是债权关系，而乙与丙之间形成的是物权关系，根据《拍卖法》第41条的规定：委托人委托拍卖物品或者财产权利，应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他资料。乙享有的是不受任何限制的完整的所有权，因此，他是适格的委托人，而且物权又具有优先于债权的效力，因此，丙依法能够取得房屋的所有权，甲无权要求丙返还房屋。这对守约的合同当事人一方而言是十分不公平的，因此，这种违约但可以获利的行为长期以来一直受到人们的质疑。
为了维护交易安全，杜绝此类不公平事件的发生，新出台的《物权法》专门规定了“预告登记制度”。《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人（此处指购房人）同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
回到前面的那个案例。如果甲与乙签订房屋买卖合同时，双方到不动产登记部门进行了预告登记，并且符合法律对时效的要求，该拍卖公司的拍卖行为就可能无效。甲可根据《物权法》中的预告登记制度要求返还房屋。
《物权法》第20条之规定，要求各拍卖企业从业人员在《物权法》生效后，必须提高警惕，在接受委托人的拍卖委托时，不能仅凭委托人单方对拍品信息的披露，必须到不动产登记部门认真核实委托人的所有权是否申请了预告登记以及相关限制所有权的登记，以确保委托人对拍卖标的享有不受到任何限制的所有权，保证拍卖这种特殊的商品交易方式顺利进行，避免不必要的纠纷。




广东省人民政府


广东省建设工程质量检测管理暂行规定

（省建委粤建监字［1994］023 号印发）
第一章 总则



第一条 为加强对建设工程质量检测工作的管理，提高检测工作水平，确保建设工程质量，根据国家有关规定，结合本省实际情况，制定本暂行规定。

第二条 凡在本省行政区域内的建设工程质量检测机构，其中包括建设工程质量监督检测机构（以下简称监督检测机构）和建筑施工企业、混凝土构件厂及其他单位的试验室（以下简称企业试验室），均执行本规定。

第三条 建设工程质量检测是建设工程质量监督的重要手段。建设工程质量检测结果是工程建设质量的量化指标，是评定工程施工质量的重要依据。建设工程质量检测机构必须严格执行国家、部门和地区颁发的有关建设工程的法规和技术标准、规范及规程。



第二章 检测机构的归口管理



第四条 县以上建设行政主管部门是各级建设工程质量检测工作的管理部门，负责对建设工程质量检测活动的监督和管理。在市、县（区）按隶属关系由同级建设主管部门管理。市级监督检测机构业务上接受省建筑工程质量检测中心站及同级建设工程质量监督站指导，省直单位企业试验室业务上接受省建筑工程质量检测中心指导。县（区）级监督检测机构和市属单位企业试验室业务上接受市级监督检测机构及同级建设工程质量监督站指导。

第五条 省建委关于建设工程质量检测管理主要职责：

1．贯彻国家、建设部有关建设工程质量检测方面的方针、政策和法规，制定本省建设工程质量检测工作的有关规定、办法和实施细则。

2．负责本省检测机构的资质审查工作。与省技术监督局联合对市级和专业质量监督检测机构进行计量认证；对申请一级的企业试验室进行资质审查。

3．组织全省各类建设工程质量检测人员的上岗培训工作。

4．掌握本省建设工程质量检测状况，不定期组织检测工作的交流和对检测机构进行抽查，并给予奖罚。

5．组织评选本省省级先进建设工程质量检测机构和优秀检测人员。

第六条 市级建设主管部门关于建设工程质量检测管理主要职责：

1．贯彻国家、建设部及省有关建设工程质量检测方面的方针、政策和法规。根据省有关规定制定本市建设工程质量检测工作实施细则。

2．会同市技术监督局联合对县（区）级监督检测机构进行计量认证；对申请二、三级企业试验室进行资质审查。

3．组织本行政区域内建设工程质量检测人员的业务培训工作。

4．掌握本市建设工程质量检测状况，不定期组织检测工作的交流和对检测机构的抽查，并给予奖罚。

5．组织评选市级先进建设工程质量检测机构和优秀检测人员，并将评选结果报省建委和推荐参加省级先进建设工程质量检测机构和优秀检测人员评选的单位和个人。

第七条 省建筑工程质量检测中心站业务指导主要任务是：

1．宣传贯彻国家关于建设工程质量检测有关标准、规范和规程；收集新标准、规范和规程，并负责印发到各级检测机构，加强信息沟通和技术交流，组织多种检测技术研讨班。

2．举办各类检测人员上岗考核培训班。

3．每年组织一次检测技术和工作经验交流会。

4．编辑”检测动态“期刊。

5．每年编录全省各检测机构的人员、设备状况，先进管理制度、检测工作，汇总后报省建委。

第八条 市级监督检测机构对县（区）级监督检测机构的业务指导主要任务是：

1．宣传贯彻国家关于建设工程质量检测的有关标准、规范和规程，将新标准、规范、规程传递到县（区）监督检测机构和各施工企业试验室。

2．举办本行政区域内建设工程质量检测人员的业务培训工作。

3．每年在本市范围内组织一次检测技术和工作经验交流会。

4．每年将本市内各检测机构的人员设备、检测工作汇总后报市建设主管部门，同时报省建筑工程质量检测中心站。



第三章 监督检测机构的管理



第九条 各级质量监督检测机构，实行计量认证。计量认证的具体做法按省建委、省技术监督局联合发出的《关于建设工程质量检测机构计量认证的通知》（粤建监字［1992］038 号）执行。

第十条 经省、市技术监督局和省、市建委（建设局）联合进行计量认证，取得CMA 证章的监督检测机构，在其国家已有检测质量标准及有关规程的认证项目范围内出具的检测数据具有法律效力。

第十一条 通过计量认证的专业监督检测机构只允许在本专业范围内开展业务。

第十二条 通过计量认证的各市、县（区）级监督检测机构原则上在本地区范围内行使职能。跨地区承接任务时，经工程所在地市建设主管部门允许，办理注册手续，才能进入该地区开展业务。

第十三条 外省通过计量认证的检测单位进入我省开展检测业务，必须经接收市建设主管部门提出申请报省建委批准后，接收市建设主管部门凭省建委批文办理有关手续。

第十四条 为进一步加强政府监督，完善检测手段，要求市级以上的建设工程质量监督检测机构要达到相当于企业试验室一级以上水平，各县（区）监督检测机构要达到相当于企业试验室二级以上水平。单桩垂直静载检验项目是监督检测机构必有项目。有条件的增加动测检验项目。



第四章 企业试验室的管理



第十五条 凡在我省从事建设工程质量检测的企业试验室都必须进行资质审查。取得资质证书的试验室出具的检测报告在其企业所在地和资审业务范围内有效。企业分支机构的试验室若在外地开展业务则必须经当地市建设主管部门按《广东省建筑企业、混凝土建筑构件厂试验室技术资质审查办法》进行审查合格后方可开展业务。

第十六条 企业试验室的检测数据是企业质量保证的质保数据，工程验收时可以作为建设工程质量保证资料评定的一部分，但还必须有监督检测机构（通过计量认证）对施工企业抽查复核资料（抽查量在各品种检验量的5%以上），抽查结果与企业试验室资料两者相符时，该工程才能验收。

第十七条 企业试验室资质等级证书有效期为三年（从发证日起），每三年复查一次，在有效期满前由省建委和各市建设主管部门组织有关人员进行复核，无复核印鉴者等级证书失效。复查合格者保留原等级，不合格者降低等级或吊销等级证书。



第五章 奖罚



第十八条 对获省级先进建设工程质量检测单位和优秀检测人员省建委给予表彰。企业可根据国发［1982］59号文《企业职工奖惩条例》，给予一次性奖励，并可将成绩纪入档案，作为考核晋升的参考。

第十九条 经计量认证的监督检测机构和有资质的企业试验室不得接受外来和无检测资质单位的业务挂靠，对违反者建设主管部门取消资质，收回资质证书或计量认证证书。

第二十条 对违反规范（程）检测或出具假报告的单位，建设主管部门视情节轻重给予警告、全省通报批评、降低或取消资质。

第二十一条 对违反规范（程）检测或出具假报告的检测人员，由其所在单位或上级主管部门视情节轻重给予警告、记过或调离检测岗位并给予经济处罚。

第二十二条 对以上行政处罚有争议时，当事人可以向上一级主管部门申请复议。当事人对复议决定不服的可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。



第六章 其他



第二十三条 各市建设主管部门可根据本规定制定实施细则。

第二十四条 有关基础检测管理另行规定。

第二十五条 本规定由省建委负责解释。

第二十六条 本规定自公布之日起执行。
一九九四年三月三十一日