深圳经济特区物业估价管理办法(2004年)
广东省深圳市人民政府
深圳经济特区物业估价管理办法
（1994年1月29日深圳市人民政府令第21号发布，根据2004年8月26日深圳市人民政府令第135号修订）
第一章 总 则
第一条 为加强对深圳经济特区（以下简称特区）房地产市场价格的管理，根据国家的有关规定，结合特区实际情况，制订本办法。
第二条 本办法所称物业是指房产和地产；物业估价是指对房地产价值、价格与租金的评估和确定。
第三条 开展物业估价业务应遵循合法公正、实事求是、合理计价的原则。
第四条 深圳市规划国土局是物业估价的行政主管部门（以下简称主管部门）。深圳市物业估价所（以下简称市估价所）是物业估价的职能机构。该所依照本办法出具的物业价格核定书、物业估价报告书、物业价格调解书和物业价格纠纷裁决书，是确定有关物业价值的依据。
第二章 市物业估价所
第五条 市估价所的职责是：
（一）开展各类物业转让、租赁、抵押等的市值评估和确定。
（二）办理有关房地产管理规范规定的估价事宜，出具物业价格或租金核定书。
（三）接受委托，对涉及征用土地、收回土地使用权的物业进行评估，出具物业估价报告书。
（四）开展对房地产市场的预测、市场物价变化与物业价格关系的研究、发布物业估价指数、租金指数、建筑成本指数，指导其他物业估价服务机构的工作。
（五）调解和仲裁各类物业价格和租金纠纷事宜。出具物业价格调解书、物业价格纠纷裁决书。
（六）负责对物业估价服务机构实施行业管理。
（七）提供其它物业估价服务。
第六条 下列物业估价事项只能以市估价所出具或审核确认的评估文件为有效评估文件：
（一）涉及国家征用土地、收回土地使用权及相关的拆迁补偿；
（二）本市房地产的有关基准价、公告价；
（三）向国家专业银行提供抵押担保的物业估价。
第七条 市估价所工作人员在办理物业估价业务中，有权查阅建筑物或构筑物预算书和决算书、合同书、施工图纸、银行贷款协议书；有权查阅有关财务会计资料和文件，查勘业务现场和设施，有关单位、个人应予协助。
第八条 市估价所及经市估价所审核、确认的其他物业估价服务机构所评估确定的物业价格和租金标准，作为有关行政部门登记、征税、收取有关行政规费的依据；根据本暂行办法调解认可的或仲裁裁定的物业价格和租金，对有关当事人具有约束力。
第九条 市估价所出具的有关物业估价文件，由该所所长签署。
第三章 物业估价服务机构
第十条 特区内可以设立物业估价服务机构，开展价值评估咨询服务。
第十一条 申请开办物业估价服务机构应当具备以下条件：
（一）有物业估价服务机构章程；
（二）物业估价专业人员有3人以上；
（三）固定的服务场所；
（四）自有资金3万元以上；
（五）有健全的财务制度。
第十二条 物业估价服务机构章程应载明下列事项：
（一）机构名称和地址；
（二）宗旨；
（三）经济性质；
（四）注册资金数额；
（五）经营范围和经营方式；
（六）组织机构和法人代表姓名；
（七）分配方法。
第十三条 物业估价的专业人员，应是具备建设工程概预算专业资格证书的，具有两年以上物业估价工作经验的，并经主管部门考核合格发给估价专业资格证书的人员。
第十四条 物业估价服务机构出具的有关物业估价文件，由持有物业估价专业资格证书的专业人员和其法定代表人共同签署，并加盖物业估价服务机构公章。
第四章 物业估价程序
第十五条 委托市估价所或物业估价服务机构进行物业估价，当事人应签订委托合同。合同内容包括：标的物、估价内容、费用及报酬等。
第十六条 委托人按市估价所或物业估价服务机构的要求，提交有关文件、图纸或证明材料。如委托人委托估价的物业为非本人所有的物业时，委托人应提交经业主同意进行估价的证明。
第十七条 市估价所或物业估价服务机构，应按合同的约定对标的物进行估价，向委托人出具物业价格核定书或物业估价报告书。
第十八条 委托人认为物业估价人员与自己有利害关系时，有权要求物业估价人员回避。
第十九条 委托人对市估价所或物业估价服务机构的估价结果如有异议，可在收到核定书或报告书之日起5天内提出意见，市估价所或物业估价服务机构应根据委托人的意见重新审核估价。
第五章 物业价格纠纷调解和仲裁程序
第二十条 向市估价所申请物业价格（含租金）纠纷调解或仲裁，应递交申请书，申请书应写明以下事项：
（一）申诉人姓名、地址、法定代表姓名，职务；
（二）被诉人姓名、地址、法定代表姓名，职务；
（三）申请的理由和要求；
（四）权属证明资料及有关工程图纸，预、决算文件等。
第二十一条 市估价所收到申请后，5天内做出是否受理的决定，并以书面形式通知申诉人。
市估价所应在受理后5天内将申请书副本发送被诉人，被诉人收到申请书副本后，应在7天内提出答辩书。
第二十二条 调解人员到现场勘察时，应通知当事人及有关人员到场，必要时可邀请有关单位派人协助。勘察笔录应注明时间、地点、勘察结论，由勘察人员签字盖章。
第二十三条 市估价所处理物业价格纠纷案件时，应在查明事实、分清责任的基础上，先进行调解，促使当事人互相谅解，达成协议。调解达成协议必须双方自愿，不得强迫。协议内容不得违背法律、法规、规章和政策，不得损害公共利益和他人利益。
第二十四条 调解达成协议的，应当制作调解书，调解书应写明当事人的姓名、纠纷的主要事实和责任、协议内容和费用的承担等情况。调解书由当事人签字，调解人员署名，并加盖市估价所的印章。
第二十五条 调解书送达后，双方当事人必须自动履行。调解未达成协议或者调解书送达前一方或双方翻悔的，当事人一方或双方均可向市估价所申请仲裁。
第二十六条 仲裁人员如果认为本人办理本案不适宜，应当自行回避；当事人发现仲裁人员与本案有利害关系的，有权用口头或书面方式申请他们回避。有关仲裁的回避由市估价所所长决定。
第二十七条 仲裁前，应当将仲裁时间、地点以书面方式通知当事人。当事人经两次通知，无正当理由拒不参加会议的，可作缺席仲裁。
第二十八条 仲裁决定书应当写明：
（一）申诉人和被诉人的名称、地址及其代表人或者代理人姓名、职务；
（二）申请的理由，争议的事实和要求；
（三）裁决认定的事实理由和适用的法律；
（四）裁决的结果和仲裁费用的负担；
（五）裁决书生效的时间。
仲裁决定书由仲裁员署名，加盖市估价所的印章。
第二十九条 当事人若对市估价所的裁决不服，可在收到裁决通知之日起15天内，向人民法院起诉。
第六章 物业估价人员
第三十条 物业估价人员执行职务，应当遵守国家法律、法规和规章，恪守合法、客观、实事求是的原则。对所出具的物业估价证明书的正确性、合法性、合理性负责。
第三十一条 物业估价人员在执行业务中所取得和了解到的资料，应当尊重当事人意愿予以保密。
第三十二条 物业估价人员不得从所经办的物业估价业务中取得该物业和其他不正当利益。
第三十三条 物业估价人员在执行公务中，遇有申请人或其他当事人作不实或不当证明的，应予拒绝。
第三十四条 估价人员违反工作守则造成不良后果的视情节轻重给予行政处分；如给当事人造成经济损失的，应予赔偿。
第七章 估价业务规费
第三十五条 物业估价可收取服务费，其收费标准按评估确定的物业价值金额确定，物业价值金额在一千万元以下（含一千万元）的最高按6‰收取；一千万元至一亿元（含一亿元）的最高按2.5‰收取，一亿元至五亿元的部分最高按0.8‰收取，五亿元以上至十亿元的部分，最高按0.5‰收取；超过十亿元的部分最高按0.1‰收取。
第三十六条 物业价格纠纷调解和仲裁收取管理费，按下列标准收取：
物业价值一千万元以下（含一千万元）的收取0.5‰，一千万元至一亿元（含一亿元）的部分收取0.3‰，一亿元以上的部分收取0.1‰。
当事人来自港澳或国外的，应收取外币。
争议金额一般以申请人请求的数额为准，其请求数额与实际数额如有出入，以实际数额为准。
第三十七条 调解或仲裁管理费由申请人预交，处理终结由败诉人承担，部分败诉的按比例分担。
第八章 附 则
第三十八条 本办法自发布之日起施行，宝安、龙岗两区参照执行。
国务院关于在全国建立城市居民最低生活保障制度的通知
国务院
国务院关于在全国建立城市居民最低生活保障制度的通知
1997年9月2日，国务院
妥善解决城市贫困人口的生活困难问题，是当前我国经济和社会发展中的一个重要任务。为此，国务院决定在全国建立城市居民最低生活保障制度。现就有关事项通知如下：
一、要把建立城市居民最低生活保障制度当作一项重要工作抓紧抓好 建立城市居民最低生活保障制度，是《中华人民共和国国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》提出的一项重要任务，是改革和完善传统社会救济制度、建立健全社会保障体系的重大举措。它的建立和实施，充分体现了社会主义制度的优越性，体现了党和政府全心全意为人民服务的根本宗旨，有利于维护社会稳定、促进经济体制改革的顺利进行。各级地方人民政府要高度重视这一工作，采取有力措施，抓紧抓好。
为了确保“九五”期间在全国建立起城市居民最低生活保障制度，使城市居民的基本生活得到保障，要求：1997年底以前，已建立这项制度的城市要逐步完善，尚未建立这项制度的要抓紧做好准备工作；1998年底以前，地级以上城市要建立起这项制度；1999年底以前，县级市和县政府所在地的镇要建立起这项制度。各地要根据当地实际情况，逐步使非农业户口的居民得到最低生活保障。
二、要合理确定保障对象的范围和保障标准
城市居民最低生活保障制度的保障对象是家庭人均收入低于当地最低生活保障标准的持有非农业户口的城市居民，主要是以下三类人员：1．无生活来源、无劳动能力、无法定赡养人或抚养人的居民；2．领取失业救济金期间或失业救济期满仍未能重新就业，家庭人均收入低于最低生活保障标准的居民；3．在职人员和下岗人员在领取工资或最低工资、基本生活费后以及退休人员领取退休金后，其家庭人均收入仍低于最低生活保障标准的居民。
城市居民最低生活保障标准由各地人民政府自行确定。各地要本着既保障基本生活、又有利于克服依赖思想的原则，按照当地基本生活必需品费用和财政承受能力，实事求是地确定保障标准。保障标准由各地民政部门会同当地财政、统计、物价等部门制定，经当地人民政府批准后向社会公布，并且随着生活必需品的价格变化和人民生活水平的提高适时调整。所定标准要与其他各项社会保障标准相衔接。
各地在发放最低生活保障金时，对第一类保障对象要按最低生活保障标准全额发放，如其原来享受的生活救济标准高于最低生活保障标准的，则按原救济标准发放；对其他保障对象均按其家庭人均收入与最低生活保障标准的差额发放；根据国家有关规定享受特殊待遇的优抚对象等人员，其抚恤金等不计入家庭收入。
三、要认真落实最低生活保障资金
实施城市居民最低生活保障制度所需资金，由地方各级人民政府列入财政预算，纳入社会救济专项资金支出科目，专帐管理。每年年底前由各级民政部门提出下一年的用款计划，经同级财政部门审核后列入预算，定期拨付，年终要编制决算，送同级财政部门审批。各地财政部门要认真落实城市居民最低生活保障资金，加强保障资金的管理和监督，保证保障资金专款专用，不被挤占、挪用。保障资金的使用要接受财政和审计部门的定期检查、审计及社会监督。目前最低生活保障资金采取由财政和保障对象所在单位分担办法的城市，要逐步过渡到主要由财政负担的方式上来。
四、倡导社会互助，鼓励保障对象劳动致富
在建立和实施城市居民最低生活保障制度的过程中，各地要教育群众体谅国家的困难，鼓励和支持有劳动能力的保障对象自谋职业、自食其力，通过劳动增加收入，逐步改善生活状况。对从事个体经营的保障对象，应给予必要的扶持。要充分发扬中华民族尊老爱幼、互助互济的传统美德，广泛发动社会力量，大力开展扶贫济困送温暖等活动，注重发挥家庭保障的作用。同时，各地可根据本地实际，在可能的情况下对保障对象在有关方面给予必要的照顾。
五、加强领导，确保城市居民最低生活保障制度顺利实施
各级政府要把建立城市居民最低生活保障制度作为当前正确处理改革、发展、稳定三者关系的一件大事，摆上议事日程，加强领导，统一部署，认真研究解决工作中的重大问题。民政部门要充分发挥职能部门的作用，精心组织，周密安排，加强管理，建立健全各项规章制度，坚持公开、平等、民主的原则，做到保障对象、保障资金和保障标准三公开，实行动态管理，切实做好各项具体工作。财政部门要积极配合民政部门的工作，落实保障资金，加强对保障资金的管理和监督，保证资金得到合理、有效的使用。劳动、人事、统计、物价等有关部门要积极支持、密切配合此项工作。基层民政部门、街道办事处和居委会是实施最低生活保障制度的基层组织，在实施这项制度过程中，这些单位责任很重，各级政府要加强对这些机构的领导，为其工作创造必要的条件，确保城市居民最低生活保障制度的顺利实施。
