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买方贷款不及时,卖方解约须谨慎/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 05:26:28  浏览:9234   来源:法律资料网
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买方贷款不及时,卖方解约须谨慎

奚正辉


  案例:2009年4月,夏某向顾某购买了上海市闵行区七莘路一套房屋,签署了房地产买卖合同,合同第6条约定:甲乙双方确认在2009年5月10日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第9条:乙方未按本合同付款协议约定的期限付款的,应当向甲方支付违约金,违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算,逾期超过10日的,甲方有权解除合同,并要求乙方赔偿总房款的20%。付款协议第2条约定:乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续,贷款金额为140万,若贷款金额不足或银行未批准,乙方于送件当日现金补足。第3条约定:待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件,于银行取得它证后7日内放款给甲方。

  合同签订当日夏某支付了首付款61万,后夏某由于信用卡有逾期还款记录,中国银行未予批准其贷款,直到5月25日乙方的贷款才在招商银行获批准。
  顾某于2009年5月22日发函解除买卖合同。夏某收到解除函后找到本律师,本律师建议其立即回函给顾某不同意解除并要求继续履行合同。由于新的《合同法解释二》第24条规定:当事人没有约定异议期间,在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。故律师于6月30日就向法院提起诉讼,要求法院确认解除无效并要求顾某继续履行房地产买卖合同。
夏某到底有没有违约,是否逾期付款,庭审中发生了激烈的辩论。

本律师代理夏某发表了如下代理意见:

1、付款协议作为买卖合同正文的补充,若两者有矛盾,以付款协议为准。合同正文第6条约定的过户时间,是双方在打印买卖合同时必须填写的时间,若该时间不填写,买卖合同是无法打印的,故2009年5月10日是双方预估的过户时间。付款协议约定的过户时间才是双方真实意思的表示。

2、付款协议约定:乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续,待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。故本买卖合同没有约定夏某办完贷款的时间,只约定了夏某在7日内要向银行申请办理贷款。而且本买卖合同约定的过户时间是夏某贷款批准后3个工作日内,夏某贷款未批准前,双方约定的过户时间还没有到期。故夏某不存在逾期付款及逾期办理过户。

3、夏某在积极办理贷款,签订合同当日就向中国银行申请贷款,预审通过后,发现后信用卡逾期还款的记录,中国银行才没有批准。夏某得知后立刻联系中介公司,找到招商银行,招商银行于5月25日已经批准夏某的贷款。故夏某不存在违约行为,其要求顾某继续履行也没有任何付款障碍。

4、本案是顾某违约,因为房价上涨顾某要求加价,夏某没有同意,顾某才发函要求解除。相信恶意违约方的无理解约要求法院定不会支持。

  最终法院也采纳了本律师的意见,判决继续履行房地产买卖合同。由于这类型的案件在目前行情下发生地较多,笔者望本案例能起到一定示范与警示作用。
  本案纠纷的产生除了顾某因为房价上涨不肯按原价格出售外,还有一个重要原因是付款条件约定的不是很明确。本案中约定了一个交易过户的具体日期,但是在合同附件里的付款协议又约定了待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。若贷款申请通过在约定的交易过户日期之前,就不会发生问题,若贷款申请通过在约定的交易过户日期之后,就发生矛盾了,有矛盾应该以之后的付款协议为准。这也提示我们在签署房地产买卖合同时要非常细心,文字的表达很重要。签署二手房买卖合同并不复杂,但要签好二手房买卖合同却有一定难度。首先要熟悉二手房的交易流程,其次要熟悉交易的相关法律及政策,最后要有一定的文书写作表达能力。
  若本案没有约定贷款的日期,或者约定了乙方贷款办理的日期,那么案件将发生根本变化。没有约定贷款日期,那么双方必须在约定的日期办理交易过户,乙方因为贷款没有批准不去办理交易过户,那么甲方有权根据合同约定追究乙方的违约责任。若在买卖合同约定了乙方办理贷款的期限,乙方不能办理,那么甲方也可以追究乙方的违约责任,甚至解除合同。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



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对外贸易经济合作部关于印发《外贸出口货物铁路运输计划审批管理办法》的通知

对外贸易经济合作部


对外贸易经济合作部关于印发《外贸出口货物铁路运输计划审批管理办法》的通知

1995年4月6日,外经贸部

各省、自治区、直辖市、计划单列市外经贸委(厅、局),各总公司,各工贸公司:
为了加强外贸货物铁路运输计划审批管理,建立科学的、规范的操作规程,减少主观随意性,更好促进我国外贸发展,现将《外贸出口货物铁路运输计划审批管理办法》印发给你们,请按照执行。

附件:外贸出口货物铁路运输计划审批管理办法
第一条 为了加强外贸出口货物铁路运输计划审批管理,建立科学的、规范的操作规程,特制定本办法。
第二条 外贸出口货物铁路运输计划,包括供应港澳、集中港区和国际联运铁路运输计划(以下简称:外贸铁路运输三套计划)。
第三条 外经贸部外贸货运协调司(以下简称贸运司)及各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸委(厅、局)(储运机构)以及授权单位(指由我部认可的、目前尚由企业行使此项职能的单位,下同)归口负责审批和管理外贸铁路三套计划。
第四条 审批和管理外贸铁路运输三套计划原则。
(一)坚持两级审批管理原则。外贸铁路运输三套计划的提报,首先须由省级外经贸委储运管理部门及授权单位审核同意,并加盖其运输(计划)专用章后,报外经贸部贸运司。外经贸部贸运司则根据有关规定和提报的出口货物运输计划的具体条件进行综合平衡,会同铁道部审核批准。
(二)坚持确保出口创汇原则。外贸铁路运输三套计划必须用于出口创汇。发货人必须是具有进出口经营权的外贸经营单位,或经外贸经营单位委托的供货单位。集中港区、供应港澳铁路运输收货人必须是经外贸运输行政主管部门核准的外贸经营单位和外贸运输单位(经核准的单位名单另行通知)。要贯彻鲜活、冷冻、易腐、高价、特种、急需优先兼顾一般的原则。鉴于京广线坪石口通过能力有限,要优先安排经深圳直接过轨车皮计划。对内地与沿海单位合作经营出口的货物所申请的车皮计划,经过严格审核,对确属出口商品,也予以安排。
(三)坚持实际成效原则。外经贸部贸运司、省级外经贸委(厅、局)储运管理部门及授权单位要参照上月铁路计划的执行情况(即兑现率)审批下达各地方、各单位当月的外贸铁路运输三套计划。
(四)坚持应急履约原则。对追加计划的审批,要坚持应急履约原则。对信用证到期、市场急需、鲜活冷冻、季节性商品等需紧急出运的货物,优先审批。
第五条 外贸铁路运输三套计划的适用范围。
有进出口经营权的外贸、工贸、技贸等企业。
第六条 外贸铁路运输三套计划的提报时间和要求。
(一)外贸铁路运输三套计划的提报时间。
1.供应港澳铁路运输计划必须在每月7日前将下月计划报外经贸部贸运司;供应港澳铁路运输追加计划,必须在当月6日前将计划表报外经贸部贸运司。
2.国际铁路联运计划,必须在每月10日前将下月计划报外经贸部贸运司;国际铁路联运追加计划,必须在当月5日前报外经贸部贸运司。
3.集中港区外贸出口铁路运输计划,必须在每月15日前将下月经有关口岸及车站的初评计划报外经贸部贸运司;集中港区外贸出口铁路运输追加计划,必须经当地省级外经贸委盖章确认,在当月10日前将计划表报外经贸部贸运司。
(二)外贸铁路运输三套计划的提报要求。
提报铁路运输三套计划必须实事求是,不得弄虚作假。
1.提报铁路运输计划要根据合同、备货、来证、交货日期等编制。
2.提报铁路运输计划表的发货人、收货人、发站、到站、品类要真实无误。
3.提报铁路运输计划表的时间要力求准确,不得涂改。
4.各外贸进出口总公司原则上向当地外经贸委(厅、局)提报,但遇有特殊情况,可直接向外经贸部贸运司提报。
第七条 外贸铁路运输三套计划的审批管理程序。
(一)发货单位提报外贸铁路运输三套计划,需先填写铁路计划要车表,经本单位主管领导审核后,加盖发货单位公章(外贸出口单位委托供货单位发货的,要同时加盖委托单位公章)。
(二)各省、自治区、直辖市、计划单列市及授权单位对本地区铁路运输三套计划进行汇总、平衡、审核后,按规定报外经贸部贸运司。
(三)外经贸部贸运司对全国提报的外贸铁路运输三套计划进行汇总、审核、平衡并提出初审意见,会同铁道部(交通部)审核批准。
第八条 外贸铁路运输三套计划的下达。
(一)供应港澳铁路运输计划,每月12日前将下月计划日均数下达给有关省市和公司。
(二)供应港澳铁路运输追加计划,每月14日前将当月计划下达给有关省市和公司。
(三)国际联运计划,每月22日前将下月计划下达给有关省市和公司。
(四)国际铁路联运追加计划,每月20日前下达给有关省市和公司。
(五)集中港区计划,每月22日前将下月计划下达给有关省市和公司。
第九条 外贸铁路运输三套计划的落实。
(一)外贸铁路运输三套计划下达后,各省、区、市外经贸委(厅)及授权单位要认真组织落实。对有证有货的要优先安排,对无证无货的不予安排,对有证无货的积极催备,对有货无证的积极催证。
(二)发货单位要积极落实车皮,做好计划、车皮、货、证的衔接工作,严禁铁路运输计划落空。
(三)对某些铁路运输计划因特殊情况未能落实到位,要主动说明详细原因,并及时上报外经贸部贸运司。
第十条 外贸出口铁路运输三套计划完成情况的统计。
各省、区、市要认真做好统计工作,并在每月5日前列表报外经贸部贸运司。
第十一条 外贸出口铁路运输三套计划的催装。
(一)遇铁道部下发停限装命令时,各省、区、市、计划单列市外贸运输主管部门及发货单位,对需紧急发运铁路运输计划内的货物,要主动与有关铁路局、分局、车站联系,争取得到支持;对铁路局、分局、车站由于权限原因一时不能解决的问题,要促其积极向铁道部反映,同时向外经贸部贸运司反映。
(二)外经贸部贸运司只受理省级外经贸委(厅、局)主管部门反映的问题,并积极协助解决。未经省级外经贸委(厅、局)主管部门审核同意,由基层公司反映的情况,原则上不予受理。
(三)各省、区、市、计划单列市外经贸委(厅、局)要求外经贸部协助解决的催装发运问题,要在传真文件上详细列明发站、到站、发货人、收货人、品名、车数及计划号,并要有主管领导签字,加盖其铁路运输(计划)专用章。
(四)外经贸部贸运司根据轻、重、缓、急及可能,对各地要求解决的问题予以排队。对确属需紧急装运的货物,统一填写《外经贸部装车发运联系单》一式两联,经领导审核签字后,加盖外经贸部贸运司铁运路输计划专用章,一份送铁路部,请其核单,下令催装,一份留外经贸部贸运司。
第十二条 惩罚措施。
凡因发货单位内部原因如货、单、证等不齐造成铁路运输计划落空,在铁路运输计划审批管理过程中违反规定,弄虚作假,造成外贸铁路运输计划的处误、落空、丢失,视情况给予通报批评、扣减计划等惩罚。
第十三条 凡与本管理办法不一致的规定,以本管理办法为准。
第十四条 本办法由对外贸易经济合作部(贸运司)负责解释。
第十五条 本办法自公布之日起生效。


  财产保全,是指人民法院利害关系人或当事人的申请,必要时也可依职权对一定财产采取特殊保护措施,以保证将来生效判决有得以实现的物质保障的法律制度。
  世界各国的民事诉讼法中几乎都规定有财产保全内容,我国也不例外。惟一不同的是财产保全制度在我国有一个发展变化的过程。在1982年的《民事诉讼法》(试行)稿中,财产保全是以诉讼保全名称作为一节规定在普通程序里。根据十年的试行经验,新《民事诉讼法》将诉讼保全改为财产保全并从则提到了总则部分设专章加以规定。应当说现存立法例更能显示出立法的科学性和财产保全制度的重要性。财产保全制度有利于主动维护合法权益,有利于民事诉讼的顺利进行,也有利于保证人民法院生效判决的彻底执行。
  财产保全制度的动作并不具有随意性。它的发动和动作是有一定条件的。其基本条件是:第一,确有实施财产保全的客观需要。即是说不采取特殊的保全措施,即使今后形成了判决,它也只是一张“空头支票”,缺乏实现的物质基础。这种客观需要的形成或者是当事人一方的原因或者是其他原因。所谓“当事人一方的原因”是指实际控制着标的物的当事人,有意或无意地对该标的物转移、变卖、处分、隐匿、毁损;如房屋占有人改建房屋;涉外民事经济案件中外国当事人将其船舶或飞行器驶离国外等。所谓“其他原因”是指除当事人行为之外的原因,如风雨侵蚀、日晒雨淋或者标的物本身可能的化学反应等使该物体发生质变。第二,要有人申请实施财产保全。民事诉讼法规定在权申请财产保全的人有当事人、利害关系人和人民法院。当事人包括民事诉讼中的原告和被告,也应当包括仲裁中的申请和被申请人;利害关系人仅指尚未起诉但准备起诉的人;只有在必要时人民法院才能成为财产保全制度的发动都。我们认为,在民事审判改革的今天,应最大限度地减少法院的职权干预,充分尊重当事人的诉权,人民法院最好不要直接去发动财产保全制度。
  实施财产保全时,必须严格遵循其范围。《民事诉讼法》第94条第1款规定,“财产保全限于请求的范围,或者与本案有关的财物。”所谓限于请求的范围,是指保全的对象只能是利害关系人或诉讼当事人在诉讼中或即将起诉后所指身体的某项具体财物。例如,利害疯长系人或当事人双方对一“奥迪”牌汽车实施保全,而不能对其他汽车实行保全。如争议的是金钱则被保全的财物的价额,应在利害人的权利请求或者诉讼当事人提出的诉讼请求的范围之内,不应超出权利请求或诉讼请求的标的价额,二者在数额上应大致相当。所谓“与本案有关的财物”,是指保全的财产应是利害关系人之间发生争议而即将起诉的标的物有牵连的物品。一般也不得采取财产保全措施。被申请人提供相应数额可供执行的财产作担保的,人民法院应当及时解除财产保全。
  财产保全可以时间为标准分为诉前财产保全和诉讼中的财产保全。诉前财产保全,是指尚未起诉而被告的财产保全。诉前财产保全一般适用于情况紧急时。即是说因情况紧急,利害关系人不立即申请财产保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的,法律规定他可以在起诉前身体人民法院申请财产保全。实践中常见的有诉讼前扣押船舶等。诉讼中的财产保全,则是当事人已经起诉人民法院已经受理案件后才采取的财产保全。诉前财产保全与诉讼中的财产保全既有相同之处又有明显的区别。相同之点是,二者均系财产保全法律制度;二者的目的、动因、措施乃至程序几乎都是一样的。不同之处有四:其一,财产保全提起的主体不同。诉前财产保全,只能由利害关系人向人民法院提出申请。发动诉讼中的财产保全的主体有二,一是民事诉讼当事人,二是人民法院。其二,财产保全提起的时间有别。诉前财产保全发生在诉讼发生之前;诉讼中的财产保全,则是诉讼系属之后。其三,法律对提供担保的要求不同。《民事诉讼法》第93条和92条规定诉前财产保全,申请人“应当”提供担保;诉讼中的财产保全,是“可以”责令申请人提供担保。从法律的用语看,“应当”与“可以”是有较大区别的。其四,法院作出财产保全裁定的时限不同。人民法院对诉前财产保全申请,必须在接受申请后48小时内作出裁定;对诉讼中的财产保全申请,人民法院对情况紧急的必须在48小时内作出裁定,对情况不紧急的则可以在48小时之外作出裁定。最后,财产保全措施解除的条件不同。对诉前财产保全,申请人在人民法院采取保全措施后15天内不起诉的,法院应当主动解除财产保全;对诉讼中的财产保全,则是以被申请人是否提供担保为条件。被申请人提供担保的人民法院应当解除财产保全,被申请人不提供担保的,则实施保全措施。

  北安市人民法院—宫晓辉